Avaliação Imobiliária

Desde os inícios do século, com a actualização contínua dos métodos de cálculo, a engenharia de avaliações tem evoluído como uma ciência autónoma, recorrendo a processos cada vez mais avançados na busca do real valor de cada imóvel. O rápido crescimento dos centros urbanos, verificado no período pós segunda guerra mundial, conduziu a um grande número de expropriações, o que obrigou o implemento de estudo no campo das avaliações. Paralelamente, o avanço do sector imobiliário permitiu aos engenheiros que participavam das expropriações acompanharem a evolução do mercado, em especial no que se referia às transacções e locações.

 Existem variadas situações onde se deve equacionar a avaliação de um imóvel, destacando-se principalmente as seguintes:

                        - Arrendamento;

                        - Contestação de Avaliação do IMI;

                        - Heranças;

                        - Partilhas;

                        - Expropriações;

                        - Reavaliação de Activos;

                        - Perícias Judiciais.

 

Com a evolução dos processos de avaliação, o abismo entre o técnico e o "leigo", tem aumentado significativamente, uma vez que se incorporou conceitos matemáticos estatísticos acessíveis a quem possuía a formação adequada. São técnicas de avaliação que dispõe o engenheiro, no sentido de determinar com exactidão quais são os parâmetros significativos na formação do valor e como estes se comportam. Somente assim entendemos ser possível eliminar dúvidas surgidas em processos de expropriação, fusão, cisão e incorporação de empresas, reavaliações de activos, privatização de estatais, garantias reais, arbitramentos de alugueres, cálculo de imobiliários, regulação de sinistros, perícias judiciais entre outros, onde muitas vezes nos deparamos com avaliações intuitivas baseadas no "bom senso", na experiência ou ainda no "conhecimento do mercado". Temos certeza que estas aberrações estão para terminar, pois vivemos num país que busca constantemente modernidade através do avanço tecnológico.

 

Princípios Orientadores

As avaliações de imóveis obedecem aos princípios gerais que se expõem de seguida, sendo comum o uso do Método Comparativo Directo de Dados de Mercado, por ser o que mais permite reduzir a subjectividade, convergindo num valor real e actual.

 

Metodologias

 

            1 - Método Comparativo Directo de Dados de Mercado;

Este método parte do conhecimento de amostra de mercado contendo dados correspondentes a imóveis com características, tanto quanto possível, semelhantes aos que se pretendem avaliar. São eleitas para definição da amostra, as variáveis independentes que, em princípio, se prevêem que mais influenciem a variação dos valores, bem como a variável dependente, neste caso de acordo com o funcionamento normal do Mercado.

 

            2 - Método Involutivo;

Este método permite atingir o valor do imóvel recorrendo a estudo de viabilidade económica realizado a partir da suposição de hipotético investimento que com ele seja compatível e que seja o de melhor aproveitamento possível, de acordo com as condições próprias do mercado, considerando-se, para o efeito, cenários para a execução e comercialização do produto.

 

            3 - Método Evolutivo;

Este método permite alcançar o valor do imóvel somando os valores das suas partes constituintes.

 

            4 - Método da Capitalização da Renda.

Este método permite alcançar o valor do imóvel a partir da capitalização da sua renda líquida, com valores trazidos para a actualidade, calculados com base em cenários viáveis.

 

Caso pretenda efectuar uma avaliação ao seu imóvel, conte com o profissionalismo e competência da equipa da Hemisfério Numérico para o auxiliar.

 

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